Clasificación de los derechos reales
En el Código Civil argentino se enumeran ocho derechos reales: dominio, condominio, usufructo, servidumbres activas, uso y habitación, los derechos reales de garantía (prenda, hipoteca y anticresis) y la superficie forestal.
Lo que nos proponemos ahora es clasificarlos, o sea ordenarlos de acuerdo a distintos criterios teniendo en cuenta enfoques diferentes, para su mejor análisis.
Una primera clasificación puede hacerse teniendo en cuenta la calidad de quien detenta el derecho real sobre la cosa. De esta manera podemos distinguir los derechos reales que se ejercen sobre la cosa total o parcialmente propia, que serían respectivamente el derecho de dominio o propiedad, y el condominio; y los derechos reales que se ejercen sobre cosas que reconocen otro dueño, o sea, sobre cosa ajena. En estos casos hay un desmembramiento del derecho real de propiedad donde el título continúa perteneciendo al propietario, pero éste no tiene sobre su cosa, el uso y goce, que está en manos de quien tiene sobre ella, el derecho real sobre cosa ajena, como los derechos de uso, habitación usufructo y uso.
En otros casos están esos bienes puestos en garantía de la deuda contraída, por lo cual también se limita el derecho de su titular, y nace un derecho a favor del acreedor de cobrarse de esos bienes en caso de no cumplirse la prestación debida (hipoteca, prenda y anticresis). Un caso particular en esta clasificación está dada por el caso del derecho de superficie forestal incorporado entre los derechos reales por la ley 25.509 del año 2001, que fue considerado como un derecho mixto en las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en el año 2003 en la ciudad de Rosario, provincia de Santa Fe. Este derecho de superficie forestal es el uso y goce en plenitud de un inmueble ajeno para forestación o silvicultura, adquiriendo la propiedad de lo plantado por él, y lo plantado con anterioridad.
Tomando en cuenta si los derechos reales existen por sí mismos, independientemente de otros derechos, o no; se dividen en principales, como los derechos reales de uso y goce (propiedad, copropiedad, servidumbres, uso y habitación) que son también considerados derechos reales sobre la sustancia de la cosa, pues pueden utilizarla y servirse de ella; y los que sólo existen como garantía de derechos crediticios, como la prenda, la hipoteca y la anticresis, que también pueden considerarse que solo afectan el valor de la cosa, pues sólo tomarán ese aspecto en caso de no cobrarse el crédito, sin poder ser usados por el titular del derecho real de garantía, salvo que en la prenda medie el consentimiento del deudor (art. 3226 C.C. argentino). Esta división no es tan estricta ya que el derecho de dominio que es el más pleno y absoluto de los derechos recae no sólo sobre la sustancia sino también sobre el valor de la cosa propia.
Si consideramos la naturaleza del bien sobre el que recae el derecho, puede ser sobre inmuebles, como la hipoteca, la habitación y las servidumbre activas; o indistintamente sobre muebles o inmuebles, como ocurre con los demás derechos.
También pueden clasificarse como transferibles como el dominio, el condominio y las servidumbres, e intransferibles, como el usufructo, el uso o la habitación.
En cuanto al tiempo de su existencia pueden ser perpetuos, como el derecho de propiedad, o temporarios como los derechos reales de garantía.
