Locaciones urbanas
Ya hemos hablado del contrato de locación o arrendamiento en general, que comprende tanto la locación de cosas, como la de servicios o de obra. Dentro de la locación de cosas, es muy común la de inmuebles urbanos destinados a vivienda, a comercios, a oficinas o a depósitos de mercaderías.
En la República Argentina la Ley de Locaciones Urbanas lleva el número 23.091. Si bien la ley establece que el contrato, las modificaciones al mismo y sus prórrogas, deben realizarse por escrito, estableciéndose el pago en moneda de curso legal, el contrato verbal es válido, a partir de que tuvo comienzo de ejecución, considerándose que el plazo es el mínimo legal. El precio y las pautas de actualización estarán sujetos a decisión judicial teniendo en consideración los valores de plaza.
Si bien como todo contrato está sujeto a la libre decisión de los contratantes en el modo de llevarse a cabo, la ley para protección de las partes, estableció ciertos principios.
La ley establece plazos mínimos para el contrato. Los con destino a vivienda, de dos años, el resto es de tres años. Los que se convienen por plazos menores no anulan el contrato, sino que se entiende que se establecieron por el mínimo que fija la ley. Se excluyen algunas situaciones especiales de estos plazos mínimos, como cuando uno arrienda una vivienda para vacaciones, pero en ese caso si sobrepasa los seis meses ya no es considerada para vacaciones, y deberá ajustarse al mínimo legal. También se exceptúan los puestos en ferias y mercados, los garajes o los lugares para guarda de animales, entre otros supuestos especiales.
Pueden pedirse garantías o fianzas al inquilino que respondan al cumplimiento de sus obligaciones (no más de un mes de alquiler por cada año de contrato) las que deberán constituirse en moneda de curso legal. Estas sumas se devolverán al finalizar el contrato reajustadas del mismo modo que se hizo con los alquileres.
Si el inquilino no paga el alquiler, el locador deberá intimarlo, dándole al menos diez días para proceder a cancelar la deuda, indicándole el lugar de pago. Estos pagos deberán realizarse en forma mensual. No puede pedirse el pago de llaves, ni anticipos, superiores aun mes.
Si el locatario no desea continuar con el contrato, puede pedir su resolución anticipada, cuando hayan transcurrido al menos seis meses de la vigencia del mismo. Para ello sesenta días antes por lo menos, de la fecha en que decida dar por terminado el contrato deberá notificarlo fehacientemente al locador. Si decide resolver el contrato en el primer año de su vigencia, deberá indemnizar al locador con una vez y media el monto del alquiler mensual. Si la decisión de resolver el contrato es durante el segundo año de su vigencia, deberá pagar como indemnización un mes de alquiler. Si el locatario no puede quedarse los seis meses y decide abandonar la vivienda antes, deberá abonar además del mes y medio de indemnización, los alquileres que falten para completar los seis meses.
Si quien alquiló fallece o abandona la vivienda, sus familiares o convivientes pueden proseguir con el contrato de alquiler.
El capítulo III de la ley incorpora un sistema de promociones para las locaciones destinadas a viviendas comunes o económicas, de libre adhesión, con beneficios impositivos, con un plazo mínimo de tres años y con la contratación de un seguro obligatorio, que será abonado por locador y locatario. El reajuste del alquiler se hará por el INDEC trimestralmente, rebajado en un 20 % no acumulativo.
