Propiedad horizontal
La Ley argentina que regula este tema es la 13.512, del 13 de octubre de 1948, que cuenta con 20 artículos. Esta ley deroga los siguientes artículos del Código Civil de Vélez Sársfield: 2617, 2685 in fine y 2693. El codificador se había opuesto al régimen de propiedad horizontal pues lo consideraba fuente de conflictos ente los propietarios. Tengamos en cuenta que no era necesario establecer en un país sin problemas habitacionales, y escasamente poblado, la propiedad horizontal, como sí sucedía en otros países densamente poblados. Sin embargo ya había sido regulado por el Código Napoleónico de 1804 y adoptado por la mayoría de los países. Recordemos que el Código Civil argentino rigió a partir de 1871. Actualmente da solución a los problemas habitacionales y a la imposibilidad que puede darse de subdividir terrenos con poco frente, lo que se hace imposible sin tener entradas o pasillos en común.
La ley 13.512 no define la propiedad horizontal y se limita a expresar que pueden tener dueños distintos, o estar en condominio, los diferentes pisos o departamentos de igual piso, o en el caso de una sola planta, los departamentos que la conforman. Debe ser cada departamento, independiente, con salida propia al exterior o por pasillo común.
La propiedad horizontal implica que el propietario de un departamento es dueño del mismo, pero además comparte con los restantes propietarios de los demás departamentos ciertos bienes en común, debiendo colaborar con los gastos conservatorios de lo destinado al uso comunitario, proporcionalmente al valor de su unidad funcional. La propiedad de las unidades funcionales puede corresponder a viviendas, locales comerciales, depósitos de mercaderías o estacionamientos.
La exclusividad del dominio es sobre la construcción, siendo el terreno y las cosas comunes, de propiedad de todos los dueños de las distintas unidades funcionales. Por ejemplo, son comunes la puerta de entrada al edificio, los muros que dividen los departamentos, los servicios centrales, los ascensores, escaleras fuera de los departamentos, etcétera. Los bienes comunes pueden ser usados por cualquiera de los propietarios, en proporción al valor de su unidad, de acuerdo a su destino, sin perjudicar al resto. Cada propietario paga sus propios impuestos, tasas y contribuciones, que comprenderán proporcionalmente las partes en común. Es una combinación entre propiedad exclusiva y colectiva.
La propiedad de cada dueño sobre su departamento implica que pueda venderlo, o establecer sobre el mismo, cargas reales y personales, sin la conformidad del resto de los propietarios del edificio. Cada propietario debe respetar la fachada del edificio, y son a su cargo los gastos que requiera la reparación de su unidad funcional.
No puede ningún propietario hacer uso de su departamento con fines inmorales o contra las buenas costumbres, perturbar la tranquilidad o seguridad de los vecinos, debiendo respetarse el reglamento de copropiedad, que debe hacerse por escritura pública e inscribirse el Registro de la Propiedad, en el momento de formación del consorcio de propietarios. En el reglamento debe nombrarse un administrador que puede ser uno de los propietarios o un tercero. Lo que no le corresponda decidir al administrador será resuelto por mayoría de votos de los propietarios.
Las obras nuevas requieren la conformidad de todos los propietarios. Cada propietario responde por las expensas comunes, en proporción al valor de su departamento, salvo acuerdo diferente, no pudiendo liberarse de ello, aduciendo que no usa los bienes comunes.
Si el edificio se destruyera total o parcialmente, comprendiendo una superficie mayor a los dos tercios de su valor, a instancias de cualquier propietario, con el apoyo de la mayoría puede solicitarse que se venda el terreno y los materiales. De no logarse mayoría puede recurrirse a la vía judicial. Si la destrucción es menor a lo anteriormente expuesto puede obligarse a la minoría que colabore a la reconstrucción del edificio, y en caso de oponerse, puede la mayoría comprar sus partes previa valuación en sede judicial.
Para hipotecar el edificio se debe contar con la unanimidad de los dueños, pero cada propietario podrá hipotecar su departamento.
Actualmente se han unificado los códigos Civil y Comercial con importantes reformas sobre este tema. Nos remitimos a «La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial argentino».
