Juicio de desalojo
Un desalojo, significa jurídicamente, obligar a través de las vías legales, a abandonar un inmueble por parte de quien no tiene derecho a ocuparlo, ya sea porque nunca lo tuvo o ya haya vencido el derecho a ocupación del mismo, a instancias de quien tiene, supuestamente, sobre ese inmueble un derecho legítimo.
Los demandados, puede tratarse de tenedores precarios, intrusos, inquilinos con contrato vencido o que adeuden alquileres o no hayan cumplido las obligaciones de uso debido de la cosa, deudas que hayan llevado al remate de la propiedad, etcétera.
En Argentina, la acción de desalojo está regulada en los artículos 679 a 688 (Libro IV, Título VII) del Código procesal Civil y Comercial de la nación (y en cada provincia por sus respectivos códigos procesales) estableciendo que se seguirá según las normas del juicio sumario.
Hay casos en que el desalojo procede luego de trabada la litis, sin otros pasos, lo que ocurre con el caso de los intrusos, requiriéndose solamente caución ante posibles daños. También puede ocurrir el desalojo inmediato, previa caución real del demandante si se tratara de un contrato de alquiler vencido o falta de pago del arriendo. En caso de que el actor haya ocultado datos de la vigencia del contrato o el pago de los alquileres perderá la caución y deberá abonar una multa, a favor del o los demandados. Para la prueba en este caso se admitirán documentales, periciales y de confesión.
Cuando se trate del mal uso del inmueble se deberá hacer un previo reconocimiento, en los cinco días siguientes del dictado de la primera providencia, y antes del traslado de la demanda.
El Código explica en forma minuciosa cómo debe hacerse la notificación (en el domicilio especialmente constituido por el locatario, en su domicilio real o en su defecto en el propio inmueble a desalojar). Al notificar, se debe dar noticia del juicio a todos los ocupantes, ya sean locatarios, sublocatarios u otros ocupantes, los que deberán ser identificados para informar de ellos al Juez, por las consecuencias graves que les provocará si el desalojo es aceptado. Si algunos ocupantes estuvieran ausentes, esto no obsta a la prosecución de la causa. Para estas diligencias puede requerirse la participación de las fuerzas públicas.
La ejecución de la sentencia se realizará para los intrusos a los cinco días de notificada la sentencia; para los inquilinos a los diez.
Se prevé la posibilidad de una condena de futuro, cuando la demanda se haya presentado antes de vencer el plazo para la restitución del bien, en cuyo caso se ejecutará una vez que el plazo haya vencido.
Si el demandado se allana a la demanda y desocupa el inmueble en tiempo y forma, las costas serán a cargo del actor.
Lo que parece un trámite bastante sencillo suele demorar bastante tiempo, y en especial la sentencia es difícil de ejecutar especialmente si en el inmueble residen menores, ancianos o incapaces, a quienes deben serles garantizados sus derechos, con la intervención de un defensor público (resolución 1119/08).