El contrato de locación en el nuevo Código Civil y Comercial

Desde el 1 de agosto de 2015, Argentina cuenta con un nuevo Código que unifica la materia civil y comercial, con muchas modificaciones, entre las cuales se encuentra la derogación de la ley 23.091 de locaciones urbanas. La nueva normativa (contenida en los artículos 1187 y siguientes) si bien no se aparta demasiado de la anterior, le introduce algunos cambios:

Según las nuevas normas, el precio, el consentimiento y el objeto del contrato, se rigen por las normas de la compraventa (art. 1187) e igual que se disponía anteriormente el contrato de locación requiere la forma escrita a los efectos probatorios (art. 1188).

El contrato subsiste aún cuando se produzca la venta del bien objeto del mismo, por el período de su vigencia, y la muerte e incapacidad de locador o locatario no termina con él, sino que pasa a sus herederos. Esta norma es susceptible de pacto en contrario (art. 1189). Si alguien habitaba el inmueble recibiendo trato familiar por parte del inquilino y éste abandona el inmueble o fallece, el derecho del primero prevalece por sobre los herederos del locatario (art. 1190).

Si se actúa por representante y se pretende celebrar un contrato que exceda los tres años, o cobrar por anticipado los alquileres por ese lapso, se necesita facultad expresa (art. 1191) ya que en este caso puede ser considerado no un acto de administración sino de disposición.

Según el artículo 1193, son las normas administrativas (y solo supletoriamente las del C. C. y C) las que rigen los contratos en los que el locador sea una persona jurídica de Derecho Público estatal o no estatale. Si el Estado es locatario y actúa como persona jurídica de Derecho Privado rige el Código Civil y Comercial.

No puede establecerse, bajo pena de nulidad, una cláusula que impida que una persona incapaz o con capacidad restringida, ingrese al inmueble; ni que sea excluida del mismo si se halla bajo la guarda, la asistencia o la representación del locatario o del sublocatario, aunque éste no more en el inmueble (art.1195).

En las locaciones destinadas a vivienda (no en las que tienen destino comercial) se prohíbe que se cobre el “valor llave”. El pago anticipado no puede ser mayor al de un mes de alquiler, y como garantía, no más de un mes de depósito por cada año de contrato (art. 1196).

En la ley 23.091 había plazos mínimos diferenciados para los contratos de locación destinados a vivienda (dos años) y los que tenían por finalidad la actividad comercial (tres años). El artículo 1198 del nuevo Código establece un plazo mínimo unificado de dos años. Estos plazos mínimos no pueden ser dejados de lado en el contrato, pues son de orden público y en beneficio del inquilino.

El plazo máximo del contrato que antes era de diez años para las viviendas, ahora se duplica; y el de los comercios que era de veinte años, ahora es de cincuenta (art. 1197) para darle mayor estabilidad a la actividad mercantil y permitir hacerle inversiones al inquilino en el inmueble, y gozar de sus frutos, sin tener temor a que no le renueven el contrato y perder sus mejoras.

El avance de las construcciones de edificios en altura hace que muchas de las construcciones vecinas pierdan su luminosidad, pero según el artículo 1204, salvo que hubiera dolo del locador, el locatario no puede por ese motivo pedir la rescisión anticipada del contrato, ni la baja del valor de la renta (art. 1204).

Vencido el contrato, si el inquilino sigue pagando el alquiler, es una prórroga del contrato anterior y no un nuevo contrato, por lo cual desaparece la obligación del fiador, que continúa solo en cuanto a la restitución del inmueble en el tiempo pactado (art. 1225).

Con respecto a la rescisión del contrato al igual que en la ley anterior, el inquilino tiene esta facultad pasados los seis meses de su vigencia, pagando indemnización, aunque ahora se elimina el requisito del preaviso, que era de sesenta días.

Estas disposiciones han sido modificadas por la ley 27555 del 11 de junio de 2020.