La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial argentino
Este nuevo texto normativo vigente desde 2015 en Argentina ha traído consigo numerosas e importantes modificaciones y una de ellas es la derogación de la Ley de Propiedad Horizontal número 13.512, cuyo texto ya habíamos analizado al hablar de la propiedad horizontal en su momento, y que ahora debemos volver a tratar a la luz de los artículos contenido en el título V, del Capítulo IV sobre Derechos Reales del nuevo Código (arts. 2037 a 2072).
Aparece ahora la propiedad horizontal como uno de los nuevos derechos reales, de características peculiares, ya que están combinados en este derecho, la propiedad exclusiva con el condominio forzoso sobre partes comunes.
El consorcio de propietarios es a partir del nuevo código, de modo indudable, una persona jurídica (artículo 2044) como la doctrina y la jurisprudencia ya lo había considerado, pero ahora está consignado expresamente. Son órganos del consorcio, la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Los propietarios amplían sus atribuciones teniendo a la par, mayores responsabilidades, especialmente si forman parte del consejo de propietarios.
El artículo 2037 nos proporciona un concepto de propiedad horizontal que la ley 13512 no daba. Se explica que la propiedad horizontal es un derecho real sobre un inmueble propio, que le concede a su titular derechos de uso y goce y también disposición del mismo sobre las partes privativas de su inmueble y las comunes del edificio en general, en forma interdependiente, de acuerdo a estas normas y al reglamento de propiedad horizontal, que según el artículo 2038 debe redactarse por escritura pública e inscribirse en el registro inmobiliario.
El artículo 2039 explicita los que se entiende por unidad funcional sobre la que cada propietario tiene derecho exclusivo, ya sean pisos, departamentos, locales u otros espacios que tengan como característica su independencia funcional y que pueda cada uno tener comunicación en forma directa o a través de espacios comunes con la vía pública. A esto se añade como parte de la unidad funcional, el terreno como parte indivisa y todo lo que sea de uso común, de las cuales da una explicación el artículo 2040, estableciendo que son de uso común todas las cosas y partes sobre las que todos tengan un necesario derecho de uso de acuerdo a su destino y sin coartar el derecho de los otros o perjudicarlos, o sean indispensables para su seguridad. Si no está determinado de quien son, se considera que lo son de uso común.
Se especifican cuales son las cosas y partes que indefectiblemente deben ser comunes, entre las cuales menciona el terreno, los cimientos, los pasillos, los techos, las terrazas, las cañerías (en este caso hay un cambio radical ya que son comunes en toda su extensión, incluyendo las que están dentro de cada unidad funcional) la vivienda del encargado, los ascensores, las paredes que dividen las unidades funcionales, etcétera. En cuanto a los cableados son comunes hasta el ingreso en cada unidad funcional. La enumeración es solo enunciativa (art. 2041). Aquí se resuelve la vieja discusión de si se rompe un caño dentro de una unidad funcional, a quién le corresponde su reparación: al consorcio.
El artículo 2042 establece las cosas y partes comunes pero no indispensables, como la piscina o el salón de usos múltiples con carácter enunciativo.
En el capítulo segundo se establecen los derechos y las obligaciones de los propietarios. Se establece que el certificado de deuda que expida el administrador y sea aprobado por el consejo de propietarios cuando lo hay, se constituye en título ejecutivo.
Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes se necesita un informe técnico y la aprobación de la mayoría de los propietarios (art. 2051), Puede ser apelada la decisión en vía judicial. Si la reforma u obra nueva modifica la estructura del inmueble o solo beneficia a un propietario ( lo que se hará a su costa) se requiere la unanimidad de los propietarios.
Para modificar el reglamento de copropiedad se requiere una mayoría de dos tercios del total de propietarios.
Las decisiones de la Asamblea serán tomadas por mayoría absoluta considerando la totalidad de los propietarios. Si no concurrieron todos a la Asamblea, los ausentes deben ser notificados de la decisión tomada por la mayoría de los presentes. Si estos no se oponen con mayoría suficiente, la decisión se tiene por aprobada a los 15 días de la notificación fehaciente (art. 2060).
De cada Asamblea se debe labrar acta en el respectivo libro que será firmado por los propietarios asistentes, cuyas firmas deben ser corroboradas comparándolas con el registro de sus firmas que constará en el libro respectivo.
El artículo 2063 faculta a los propietarios en un porcentaje del 10 %, a solicitar judicialmente la convocatoria a asamblea judicial si la asamblea no fuera convocada por el administrador o subsidiariamente, por el consejo de propietarios. El juez debe convocar a los propietarios a una audiencia en su presencia, pudiendo resolver la asamblea por mayoría simple de los presentes y si no hay decisión, el juez puede tomarla de modo sumarísimo, pudiendo tomar las medidas cautelares urgentes para que el consorcio regularice su situación.
El representante legal del consorcio es el administrador (art. 2065) que puede ser una persona física o jurídica, uno de los propietarios o un tercero. Puede designarse por la asamblea un consejo de propietarios (art. 2064) con funciones de control y de realizar tareas que el administrador omita, como por ejemplo convocar a la asamblea y redactar el orden del día, u ocupar el cargo de administrador si éste no lo hace. Si el cargo de administrador está vacante debe convocar a la Asamblea en treinta días.
El reglamento de propiedad horizontal designa el administrador, quien cesa cuando se realiza la primera asamblea, que debe ser convocada noventa días después de los dos años de otorgarse el reglamento, o si esto sucede antes, cuando se ocupen el 50 % de las unidades funcionales, si no es ratificado en su cargo. Los siguientes administradores serán designados y removidos por la asamblea (art. 2066.