Mejoras útiles

Son mejoras todos aquellos acrecentamientos del valor de la cosa que se producen naturalmente o por la acción del hombre. Las mejoras deben ser abonadas por quien recibe la cosa en las obligaciones de dar (art. 582 del código civil argentino) ya que la cosa aumentó su valor, así como el deudor es responsable por la pérdida o detrimento que ella hubiera sufrido.

Si es una cosa que debe restituirse a su dueño, quien la poseyó no puede exigir que se le abonen las mejoras si no fueron hechas a su costa, ni con su trabajo personal, ni por encargo a un tercero pagado por él (art. 588), pero si hubiera hecho mejoras a su costa en la cosa poseída podrá reclamar las mejoras necesarias y útiles, si es poseedor de buena fe, salvo en este último caso, que expresamente se hubiere convenido no hacerlas, y sólo las necesarias (se excluyen las útiles) si hubo mala fe en la posesión (art. 589).

Es importante mencionar que las mejoras útiles no sólo se refieren a las que incrementan el valor monetario de la propiedad, sino también a las que mejoran la calidad de vida de quienes la habitan. Por ejemplo, la instalación de un sistema de calefacción o aire acondicionado, la construcción de un garaje o la instalación de un sistema de seguridad, son mejoras útiles que, aunque no incrementen significativamente el valor de la propiedad, sí mejoran la comodidad y seguridad de sus habitantes.

Además, es relevante destacar que las mejoras útiles pueden ser de carácter permanente o temporal. Las mejoras permanentes son aquellas que no pueden ser retiradas sin causar daño a la propiedad, como la construcción de una habitación extra. Por otro lado, las mejoras temporales son aquellas que pueden ser retiradas sin causar daño a la propiedad, como la instalación de un sistema de aire acondicionado portátil.

Resta saber a qué se llaman mejoras útiles. Ya vimos que las necesarias son aquellas que son imprescindibles de efectuar pues de lo contrario la cosa se destruye o menoscaba. Las útiles son las que otorgan a cualquier poseedor un manifiesto provecho (art. 591). El artículo 916 del código peruano las define como aquellas que sirven para aumentar la utilidad y la renta de un bien. Por ejemplo construir una nueva habitación, abrir una ventana para que entre más luz, hacer un camino de baldosas en un patio para no embarrase, colocar una canilla para poder regar las plantas más cómodamente, colocarle gas natural o luz eléctrica, hacerle otro baño, etcétera.

En el contexto legal, es fundamental tener en cuenta que las mejoras útiles pueden tener implicaciones en la relación entre el propietario y el poseedor de una propiedad. Por ejemplo, si el poseedor realiza mejoras útiles sin el consentimiento del propietario, puede que no tenga derecho a ser reembolsado por el costo de las mejoras. Por otro lado, si el propietario autoriza las mejoras, puede que esté obligado a reembolsar al poseedor por el costo de las mejoras, especialmente si estas incrementan el valor de la propiedad. Por lo tanto, es recomendable buscar asesoramiento legal antes de realizar mejoras útiles en una propiedad que no se posee.