Mejoras necesarias

El artículo 591 del Código Civil argentino, define las mejoras necesarias como aquellas indispensables para la conservación de la cosa. Por ejemplo, la reparación de un techo que se llueve, de cañerías o redes eléctricas, la colocación de rejas de seguridad en un lugar de gran inseguridad, etcétera. Son gastos que deben hacerse para que la cosa no perezca o no se deteriore, y que aumentan su valor. Obviamente no tendrá el mismo valor una casa con cañería rota que con cañería reparada.

Las mejoras que se producen sin gastos o trabajo por parte del deudor, pertenecen al acreedor y no se reembolsan (art. 588). Si el deudor hubiera hechos gastos de su propio dinero o hubiera pagado para hacer las mejoras o hubiese puesto su trabajo, le serán reembolsadas las mejoras necesarias o útiles si fuese poseedor de buena fe, salvo que las mejoras estuvieran expresamente prohibidas. Las mejoras necesarias le son debidas aún al poseedor de mala fe (art. 589)

En algunos contratos, como los de alquiler, son necesarias estas mejoras de modo más frecuente, aunque pueden ser necesarias de efectuar por cualquier otro poseedor. El artículo 2412 del Código Civil Federal de México dispone que aunque no se hubiera pactado expresamente, son a cargo del arrendador realizar las reparaciones necesarias en la cosa arrendada.

El Código Civil de Colombia, en su artículo 1993, pone a cargo del arrendador la obligación de reembolsar al arrendatario las reparaciones que hiciera en el inmueble arrendado, cuando sean indispensables (la necesidad debe ser probada) y no se hubiera producido la necesidad, por su culpa. El arrendatario debe avisar al dueño y éste negarse a efectuarlas, para que el arrendatario proceda a hacerlas por sí, y luego pedir el monto de los gastos.

En el Código Civil argentino las reparaciones necesarias también son a cargo del locador (art. 1516). Si el locador no las hiciera puede hacerlas el locatario, pudiendo retener del alquiler, el monto de las reparaciones, y puede ejecutarlas en aso de urgencia, a costa del locador (art. 1518).