Pacto de preferencia
Es una modalidad que puede acompañar al contrato de compra venta, llamado por los romanos “pactum protimeseos” y que consiste en darle un derecho al vendedor, ejercitable solamente si el comprador decidiera vender la cosa por él adquirida. En tal caso, quien se la vendió, mediando el pacto de preferencia, o derecho de tanteo, puede readquirirla, pagando el mismo precio ofrecido por un tercero.
También se aplicaba en el caso de que quien gozara de un derecho de enfiteusis o superficie, decidiera vender tal derecho, en favor del dueño del fundo, aunque en este caso, el derecho de preferencia no derivaba de un pacto, sino de un derecho implícito, tanto en la enfiteusis como en la superficie. En la compraventa si no había pacto, no podía solicitarse.
Es en realidad muy similar al pacto de retroventa, pero en el caso del derecho de preferencia, el vendedor solo podrá invocar su derecho si el comprador resuelve vender la cosa comprada, mientras que en la retroventa puede el vendedor exigir que se le revenda la cosa, y volver a adquirirla.
En el derecho argentino, está prevista esta modalidad en el artículo 1368 C.C., y en el Código Civil de México en el artículo 2303. Recordemos que en México se prohíbe la retroventa.
El artículo 1392 del C.C. argentino, aclara que el vendedor puede recuperar la cosa vendida solamente en caso de que el comprador decidiera venderla o darla como pago, pero no puede ejercerse si la transferencia se realiza por otros contratos, o se constituya sobre la cosa derechos reales.
En ambos ordenamientos se disponen los mismos plazos para ejercer el derecho de preferencia: tres días para las cosas muebles y diez días para las inmuebles, desde que el comprador le notificó la existencia de la oferta, bajo pena, en caso de no responder, de perder su derecho, que de ser ejercido debe satisfacer el precio que ofreció el tercero y las demás ventajas. Si la cosa se vende al tercero, sin dar aviso al vendedor primitivo, la venta conserva su validez, pero el comprador responderá por los daños y perjuicios ante el vendedor. No se transmite el pacto de preferencia ni por actos inter vivos, ni mortis causa.
En el derecho mexicano, se impone la obligación de avisar al vendedor la fecha y hora del remate si la cosa se vendiera en subasta pública (art. 2307), en el derecho argentino, se distingue en este caso, si las cosas son muebles o inmuebles, y la obligación rige solo en el último caso. Si no se notificara al vendedor, la venta será válida pero nacerá la obligación de resarcir al vendedor por los perjuicios (art. 1395).
El artículo 2306 del C.C. de México, agrega que si al tercero se le hubiera concedido un plazo para el pago, el vendedor que ejerce el derecho de preferencia, no puede exigirlo, si no otorga seguridades de pagar al vencimiento del término.
