Contrato de compraventa

Es el más frecuente de los contratos, y consiste en la obligación de transmisión de la propiedad de una cosa que se halle en el comercio, por parte de una persona, física o jurídica, llamada vendedor, dueño de la cosa o con poder del dueño, a cambio de la entrega de una suma de dinero o precio, a otra, también física o jurídica, llamada comprador. Si el que vendió cosas ajenas sin consentimiento del dueño, logra que éste luego ratifique el acto, la compraventa será válida. Lo mismo ocurre si el que vendió la cosa que no le pertenecía, se convierte en propietario de ella por sucesión universal (herencia) o particular (como compraventa o donación). Tampoco un condómino puede vender la totalidad de la cosa, de la que es dueño de parte alícuota. En este caso el contrato es anulable, y el condómino debe responder por los daños, perjuicios e intereses.

El origen de este contrato es la permuta o truque, o sea el intercambio de una cosa por otra de similar valor, cuando aún no existía la moneda como medio de pago. Al principio seguramente se conoció la compraventa al contado, con entrega simultánea de cosa y precio, para surgir luego, seguramente en la época de la república romana, la posibilidad de generar obligaciones a cumplir luego de cierto tiempo, o compraventa a crédito.

En el Derecho Romano la compraventa transmitía la posesión, no la propiedad de la cosa, pues para ello se necesitaban las solemnidades establecidas según el tipo de bien de que se trate. Las cosas que podían ser objeto de este contrato según los romanos eran las que se hallaban en el comercio, o sea, que podían integrar el patrimonio de los particulares. Por ello quedaban excluidas algunas cosas por motivos divinos (las cosas sacras o consagradas a los dioses superiores, las cosas religiosas como los sepulcros, y las santas, como los muros y puertas de las ciudades) y otras por motivos humanos, como las cosas comunes por ser patrimonio de la humanidad, como el aire o el agua corriente y las cosas públicas patrimonio del pueblo romano, como un puente, una plaza o un camino. Actualmente, estas cosas también están excluidas del objeto de contratos particulares.

El objeto del contrato de compraventa pueden ser bienes muebles o inmuebles, que estén en el comercio, como ya dijimos, y cuya venta no esté especialmente prohibida. Las cosas futuras también pueden ser objeto de una compraventa aleatoria, por ejemplo, vender los pescados que se atrapen en un determinado día de pesca, de fecha posterior al contrato. Deben ser cosas determinadas o indeterminadas, pero la indeterminación no puede ser absoluta, por ejemplo, una persona no puede comprometerse a entregar cualquier cosa, solo puede haber indeterminación en la especie, pero no en el género ni en la cantidad. Por ejemplo, el vendedor puede comprometerse a entregar dos caballos, sin especificar cuales son, exigiéndose la solemnidad de las formas para el caso de compraventa de inmuebles (escritura pública).

El pago del precio, debe ser no simulado, pues de lo contrario encubriría una donación. Por ejemplo si se comprara una casa que vale cincuenta mil dólares, por cinco mil, y esto podría defraudar a los acreedores, y debe cierto o determinado, o ser susceptible de determinación, estableciendo exactamente lo que se debe pagar por la cosa, dejando librado el valor a la estimación de un tercero determinado en el contrato, estableciendo que se pague al valor de mercado, salvo en los inmuebles, o en relación a otro bien determinado. Si el pago no fuese todo en dinero en su totalidad, se considerará que es compraventa y no permuta, cuando la suma proporcional del precio en dinero, en razón al valor total de la cosa vendida, sea mayor que el valor de la cosa entregada como parte del precio.

Pertenece dentro de la clasificación de los contratos, a los llamados consensuales, o sea que queda perfeccionado por el simple acuerdo de voluntades. Es además bilateral, pues crea obligaciones para ambas partes.

La propiedad es un derecho perpetuo, y una persona solo puede quedar obligada a la venta de su bien, en caso de expropiación por causa de utilidad pública, recibiendo la correspondiente indemnización, cuando él mismo se comprometió a hacerlo por contrato, cuando es una exigencia testamentaria, en caso de división de la cosa en común, o por remate ordenado judicialmente.

Para comprar y vender se necesita capacidad para obligarse, y para disponer de sus bienes, respectivamente. Aún luego de la separación judicial de bienes no pueden celebrar contrato de compraventa, los cónyuges entre sí. Tampoco puede ocurrir entre padres e hijos bajo patria potestad, ni entre los pupilos y sus tutores y curadores. Los menores emancipados necesitan para vender sus bienes inmuebles, los de su mujer e hijos, autorización judicial. Los mandatarios no pueden comprar los bienes que se les encomendó vender, ni los empleados estatales los bienes públicos cuya administración y venta les hubieran encargado. Los bienes litigiosos no pueden ser adquiridos por los jueces, abogados y todo otro funcionario o auxiliar de la justicia que se desempeñaran en ese juzgado o tribunal. Los funcionarios públicos tampoco pueden adquirir los bienes públicos, o de corporaciones civiles o religiosas, de sus respectivas jurisdicciones.

Este contrato puede ser sujeto a las modalidades de condición, plazo o cargo, pero no puede imponerse que la cosa no pueda ser vendida a ninguna persona, aunque sí que no pueda venderse a alguna determinada. Puede hacerse venta bajo condición suspensiva, por ejemplo, cuando se le otorga la cosa a prueba al comprador, para que se concrete el contrato si el comprador manifiesta su agrado.

La venta con pacto de retroventa es la que posibilita al vendedor de cosas inmuebles, recuperar la cosa vendida, por el mismo o diferente precio, en un plazo no mayor de tres años. El pacto de preferencia le posibilita al vendedor ser elegido con prioridad a cualquier otro comprador, en las mismas condiciones, si el comprador actual resolviera volver a vender la cosa. La venta con pacto de mejor comprador, le permite al vendedor de inmuebles, dejar sin efecto la venta si se presentara en un cierto tiempo, no mayor a tres meses, otro comprador ofreciendo mejores condiciones.

Este contrato implica obligaciones para ambas partes, y el incumplimiento de una de ellas, puede dar motivo a que la otra no cumpla con las obligaciones propias. Así por ejemplo, la no entrega de la cosa, o la entrega, pero en las condiciones no estipuladas, puede dar lugar a que el comprador se niegue a pagar el precio.

Hasta el día de la entrega de la cosa, el vendedor debe realizar sobre ellas actos conservatorios, y entregarla en las condiciones fijadas en el contrato con todos sus accesorios. Si hay lugar fijado en el contrato, allí se realizará la entrega, si no lo hubiera, donde la cosa vendida se hallara en el momento del acuerdo. El pago del precio, si la compraventa no es a crédito, se realizará en ese momento.

El vendedor responde por la evicción o sea por los vicios jurídicos de la cosa vendida, cuando esta fuera objeto de reivindicación u otra acción real, por ejemplo si se ha vendido un bien embargado, sin declarar tal condición, y luego se dispone la subasta judicial.

También responde por los vicios redhibitorios, o sea, los defectos ocultos e la cosa, cuando el comprador no hubiese podido observarlos a simple vista, por ejemplo, una casa con toda la cañería rota, si no se hubiese excluido tal responsabilidad contractualmente. Los gastos por la entrega de la cosa, son a cargo el vendedor.

El comprador debe recibir la cosa, pagar el precio en las condiciones impuestas en el contrato, o donde reciba la cosa. Si es a crédito, y no hay acuerdo previo, las cuotas se abonan en el domicilio del comprador.

Cuando el comprador adquiere las cosas muebles con un fin de lucro, como revenderlas o alquilar su uso, la compraventa es comercial.