El contrato de Tiempo Compartido en Argentina
Nos hemos ocupado del contrato de tiempo compartido revisando la regulación en diferentes países, y ahora vamos a hacerlo específicamente en Argentina, donde fue recepcionado como contrato real con características especiales, por el Código Civil y Comercial vigente desde mediados de 2015. Antes de este hecho, y ante la realidad de su existencia que había comenzado a ser usado desde la década de 1980, se lo consideraba por analogía como un usufructo, como sociedad, como derecho personal de uso, etcétera, pudiendo constituirse también como condominio de indivisión forzosa, en cuyo caso debía hacerse la inscripción registral; y estaba amparado por Ley de Defensa del Consumidor ante la posibilidad de la existencia de cláusulas abusivas, al tratarse de un contrato de adhesión.
Ante la falta de regulación, la que llegó por primera vez con la ley 26.356 reglamentada por decreto en 2014, y para brindar mayor confianza a los eventuales contratantes, en 1984, se fundó la Cámara Argentina de Tiempo Compartido, sin fines de lucro, la que adoptó un Código de Ética. La ley 26.356, fue derogada parcialmente por el CCy C que regula el tiempo compartido entre los derechos reales del Libro IV y dentro de los conjuntos inmobiliarios del título VI.
El capítulo 2, bajo el título “Tiempo compartido” pone fin a la discusión doctrinaria, legislativa y jurisprudencial, ya que ahora es sin dudas, un derecho real, pero que presenta ciertas especificaciones.
El artículo 2087 expresa un concepto de tiempo compartido que ya se manejaba, expresando que hay tiempo compartido cuando uno o más bienes (muebles o inmuebles) se afecten a un uso periódico y por turnos, para otorgar las prestaciones que sean compatibles con su destino, que pueden ser, servir de hospedaje, alojamiento, comercio, industria, turismo, explicitando que estos fines son meramente enunciativos, al agregar, “u otros fines”.
La afectación de los inmuebles debe hacerse en escritura pública (por descarte, en la afectación de bienes muebles rige la libertad de formas) lo que hace que pueda oponerse dicha afectación “erga omnes” y no pueda desafectarse su destino aunque el propietario puede luego de la inscripción, gravarlo (aunque esto nos será seguramente atractivo para el acreedor) o comercializar a través de otras modalidades de contrato, los períodos aún no enajenados (art. 2089 y 2093).
La legitimación para otorgar el instrumento de afectación, la tiene el titular del dominio (artículo 2090) debiendo los bienes estar libres de todo gravamen o restricción, y todos quienes intervengan en el contrato como otorgantes (emprendedor, administrador y comercializador) no deben estar inhibidos (art. 2091).
Los deberes del emprendedor, según el artículo 2094 son: fijar el régimen de uso y administración de lo que integre el tiempo compartido (bienes y servicios) y controlar que el administrador cumpla sus obligaciones. Debe asentar los datos personales de los usuarios, sus domicilios, períodos de uso, cambios de titularidad etcétera, en un Registro de Titulares, que será supervisado por la autoridad de aplicación. Debe Garantizar a los usuarios el goce de sus derechos, y debe abonar los gastos de las unidades no enajenadas.
Los usuarios tienen los siguientes deberes: usar las cosas y servicios conforme a su destino y a lo pactado, sin interferir en los derechos de otros usuarios. Responder por los daños extraordinarios que causen, ellos, sus acompañantes o quienes ellos autoricen. Comunicar las cesiones de sus derechos a la administración. Abonar las cuotas y el fondo de reserva en tiempo y forma (art.2095).
La administración, que puede ser ejercida por el emprendedor o un tercero, tiene los siguientes deberes: de conservación de las unidades y espacios comunes, de respetar las prioridades temporales, la igualdad de derechos de los usuarios, establecer sanciones, interponer recursos y acciones, llevar los libros contables, hacer y ejecutar el presupuesto, rendir cuentas, cobrar cuotas (art. 2097).
El certificado de deuda del administrador constituye título ejecutivo (art. 2098) y las relaciones entre las partes es de consumo, rigiéndose por las leyes respectivas (art. 2100).
La extinción del contrato se produce: por vencimiento del plazo, por destrucción o vetustez, por no haberse vendido las unidades, o por rescisión de los contratos en su totalidad de lo que debe dejarse constancia registral.
