Condominio
El derecho Romano entre las características del derecho de propiedad enumeraba la de ser un derecho real exclusivo, o sea, que debía haber un propietario para cada cosa. Sin embargo, ya sea por contrato, por disposición de última voluntad o por imperio legal, podían existir varios propietarios que revistieran la calidad de dueños de una parte proporcional, alícuota o ideal sobre el bien, generalmente originado por el deceso del pater, que convertía a los distintos hermanos en copropietarios y que estaba destinado a dividirse con la partición judicial, a través de la “adjudicatio”.
El derecho germánico la llamó “propiedad en mano común”, que requería la administración y disposición conjunta de todos los co-propietarios, no teniendo cada uno, individualmente ninguna facultad sobre el bien.
Los Códigos Civil y Comercial italiano de 1942 y el Código Civil portugués de 1966, adoptaron el sistema romano del dominio de cada condómino sobre porciones ideales.
En cuanto a su naturaleza jurídica, opina el jurista Salvat que se trata del mismo derecho real de propiedad, que se halla dividido entre distintos co-propietarios. Cada uno de ellos es propietario, con todos los derechos de un dueño, sobre su parte indivisa, pudiendo gravarla, donarla o venderla. Lafaille considera que no es igual al derecho de propiedad, sino una categoría independiente. Borda sostiene que se trata de una especie de la comunidad de bienes.
Para que exista condominio se requiere: Más de un dueño, un solo objeto, y el reconocimiento de partes proporcionales pertenecientes a cada condómino en virtud de las cuales soportarán los beneficios y las cargas.
El Código Civil argentino trata el tema en el Título VIII del Libro III, artículos 2673 a 2755.
El artículo 2673, lo califica como un derecho real de propiedad, sobre una cosa mueble o inmueble perteneciente a varias personas, sobre una parte indivisa. Esto significa que si dos personas son co-propietarias de una casa, no quiere decir que una de ellas sea dueña de la cocina y el baño, y la otra de los dormitorios, sino que a cada una le corresponde un porcentaje ideal, por ejemplo, un 20 %, un 50 %, etc.
Si bien como dijimos cada uno sobre su parte puede disponer por sí solo su enajenación, hipotecarla, reivindicarla, estar sujeta a embargo por los acreedores, lo que no puede es afectar la cosa en sí, ni realizarle innovaciones materiales, sin el consentimiento el resto de los co-propietarios. No puede alquilarla por sí solo, pues es imposible alquilar solo su parte y afectaría el derecho de todos, que deben prestar conformidad. Si lo hiciera solo será eficaz, si la cosa común le fuera adjudicada a quien dispuso de ella, en la partición.
Si uno de los condóminos realizara actos conservatorios de la cosa común podrá demandar los gastos a sus co-propietarios pero estos pueden liberarse si abandonan su derecho de dominio.
Entre los condóminos se generan obligaciones solidarias en lo referente a las cargas reales, como la hipoteca.
Siguiendo el principio romano de que la exclusividad es lo que debe primar en el derecho de propiedad y la comunidad es solo una excepción, el art. 2692, declara que salvo cuando exista indivisión forzosa, que ocurre cuando las cosas son indispensables al uso común de dos o más heredades, de distintos dueños, o por decisión judicial, convencional por un plazo limitado o testamentaria por el mismo plazo, o en el caso de muros, fosos y cercos entre propiedades linderas, cualquiera de los condóminos puede pedir la división de la cosa común.
El artículo 2695, establece que la división de bienes declara el derecho de cada condómino, que es considerado propietario de lo finalmente le correspondió como si siempre lo hubiese sido.
Si la totalidad de los condóminos no pudiera usar de la cosa, ésta podrá ser arrendada o puesta en administración. Si no se pusieran de acuerdo, se atenderá a la voluntad de la mayoría.
Cuando un condómino administra el bien común se lo considerará mandatario, y no socio administrador.
Si la cosa se diera en alquiler tendrá preferencia para convertirse en locatario el condómino que ofreciera a misma renta que un tercero.
El Código Civil de México lo trata en los artículos 938 a 979, que pone como objeto una cosa o un derecho. Si la cosa no pude dividirse deberá venderse. Establece presunciones sobre la existencia o no de co-propiedad y establece como medios de extinción del condominio: la división de la cosa común, su destrucción o pérdida, su enajenación y la reunión de todas las partes en uno solo de los condóminos.