Derechos Reales
Cuando hablamos del patrimonio, mencionamos que está compuesto por derechos reales y personales sobre cosas o bienes, que son facultades encuadradas dentro de lo que llamamos derechos subjetivos, en este caso, de contenido económico.
Cuando entre la cosa y su titular, hay una relación directa (sin interposición de otra persona, como sería el caso de los derechos personales) hablamos de derechos reales, cuya máxima expresión es el derecho de propiedad (derecho real sobre cosa propia) aunque también puede ejercerse sobre cosa ajena, como en el caso de las servidumbres.
El objeto de los derechos reales es siempre una cosa material, en cambio en los derechos personales es una prestación, que como decían los romanos, podía consistir en un dare (otorgar la propiedad constituir sobre ella algún derecho real, pero también en un facere (obligación de hacer, por ejemplo, lo que ocurre en un contrato de locación de servicios o de obra) o en un praestare (transmitir una tenencia, y no un derecho real). Los derechos reales no se extinguen por no uso, son creados por la ley, y gozan de preferencia, no así los personales que están en pie de igualdad.
Frente a esta concepción tradicional de los derechos reales, se alzaron algunas voces como la del francés Planiol y el alemán Windscheid, que elaboraron una teoría a la que llamaron de “la obligación pasiva universal”, en la cual analizaron que en los derechos reales al igual que en los personales hay una relación entre personas, pero con la diferencia que en los derechos reales el sujeto pasivo no está determinado como en las personales, sino que es toda la comunidad, que debe respetar el ejercicio del derecho por su titular, sujeto activo, quien posee acción contra todo aquel que lo moleste. Se basan para ello en que los derechos reales operan contra todos, erga omnes, o sea poseen una acción que les permite perseguir la cosa sobre la cual tiene constituido un derecho real, esté en poder de quien sea. En los derechos personales, la acción se da solo contra el sujeto pasivo de la relación obligacional.
Otra teoría elaborada por Hauriou y Renard, es la que considera a los derechos reales como instituciones, definidas por su particular función de propender al bien común. Por ello el estado regula su funcionamiento, y no lo deja librado a la voluntad de las partes como sucede en los derechos personales, como los contratos, que tienden a resolver intereses particulares, pero no trascienden al orden social en su conjunto. O sea que lo que diferencia para estos autores a los derechos reales de los personales, es que en los primeros, las partes deben sujetarse a las normas del estado, por su función social, y en los segundos la voluntad de las partes vale como ley.
Modernamente, se habla no solo de derechos reales y personales, sino que se ha incorporado una nueva categoría: la de los derechos intelectuales.
El Código Civil Argentino, trata de las cosas y de la posesión antes de analizar los derechos reales, en el Libro Tercero, pues considera que las dos primeras, son los elementos que configuran los derechos reales. Enumera taxativamente los derechos reales en su artículo 2503, en número de siete, siendo: El dominio y condominio, el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres activas, el derecho de hipoteca, el derecho de prenda y finalmente, la anticresis. A partir del año 2001 se les ha agregado el derecho de superficie forestal.
