Medianería

La medianería es un caso de condominio forzoso presumido por la ley, entre vecinos, referente a una pared que se halla en el límite entre dos propiedades, que deben estar cerradas, y por la que ambos vecinos abonaron de manera igualitaria. La regulación legal en el Derecho argentino está contenida en los artículos 2717 a 2745 del Código Civil y en las ordenanzas municipales.

No hay medianería en el caso de muros divisorios de lugares no construidos, como jardines, patios o quintas. Si consideramos que el muro medianero en general posee un ancho de 30 cm, la mitad, o sea 15 cm. le corresponden a cada uno. En general, la altura permitida es de tres metros. En las paredes medianeras, ambos vecinos deben hacerse cargo de su mantenimiento. Las reparaciones también deben ser abonadas por ambos, salvo que solo uno de ellos hubiera ocasionado el hecho dañoso.

Cada uno de los vecinos puede usar la pared conforme a su destino sin deteriorarla, y sin entorpecer los derechos del otro vecino sobre esa misma pared.

Puede elevarse la altura de la medianera, por cualquiera de los vecinos a su costa, y adquiriendo en esta mayor altura la propiedad exclusiva, si el vecino no contribuye con la mitad de los gastos. La pared se presume medianera hasta la altura menos elevada. Para desvirtuar la presunción deben aportarse pruebas.

También pueden arrimarse construcciones a la pared medianera, colocar en ella tirantes, abrir armarios o nichos o el caño de una chimenea. Puede usarse más de la mitad de la pared, pero en este caso deberá abonar al vecino su parte. El vecino puede prohibir el uso de su mitad, si él también necesitara usarla.

Lo que no puede hacerse sin consentimiento de ambos vecinos es reducir la altura de la pared medianera, ni el espesor, ni realizar en ella aberturas.

El vecino que construye sin tener vecinos, y sin que exista por lo tanto ninguna medianera, la realiza a su costo, pudiendo usar el terreno vecino para asentar la mitad de la pared. A posteriori, si apareciera algún vecino queriendo construir en ese terreno lindero, podrá pedírsele la mitad de los gastos realizados.

Si el vecino quiere usar la pared, pero no abonarla, se deberá accionar con un plazo de prescripción de 10 años (art. 4023 C.C.) contra él, por el pago de la medianería, según el valor que tenga en el mercado de la construcción a la fecha de la demanda o desde que se lo intimó para colocarlo en mora.

La medianería es susceptible de renuncia, siempre que la pared no sea parte de un edificio de su propiedad, adquiriendo el otro vecino la propiedad de toda la medianera, de la que podrá servirse, sin poder reclamar ningún gasto al vecino, que no podrá usarla.