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Sevidumbre de luces

Publicado por Hilda

Es un derecho real sobre propiedad ajena que permite tomar luz o tener vistas utilizando una propiedad contigua.

En la legislación argentina dentro del Título VI del Libro III, bajo el título “De las restricciones y límites al dominio” en los artículos 2654 a 2660 se trata de la posibilidad de abrir o no, ventanas sobre la pared vecina. Las ordenanzas municipales complementan esta materia.

Servidumbre de luces

El artículo 2654 establece que para abrir ventanas en una pared medianera, se tiene que pedirle permiso al condómino de la pared. En la nota a dicho artículo se hace referencia a que en el Derecho Romano había dos tipos de servidumbres de luces, “la luminium” necesaria para iluminar una habitación y la “ne luminibus officiatur” que impedía eliminar la luz de fincas vecinas.

En una pared no medianera pero que esté ubicada contiguamente a una finca ajena, se puede abrir ventanas, a tres metros de altura, con reja de hierro. Las barras no deben tener más separación que tres pulgadas. El artículo siguiente (art. 2656) nos dice que estas luces no son una servidumbre. Si el dueño de la finca contigua adquiere la medianera y edifica apoyándose en ella, puede cerrar las ventanas de luces.

El artículo 2657 impide ejercer acción alguna cuando alguien construye y priva de la luz a su vecino, que tenía ventanas abiertas.

Lo que no se puede es abrir ventanas, o poner balcones por los cuales se tenga vistas sobre el predio vecino, salvo que exista una distancia divisoria de tres metros. Las vistas de costado u oblicuas deben contar como mínimo con 60 cm. de distancia de la división de la propiedad ajena.

Según el artículo 2975 son servidumbres continuas, ya que no necesitan un hecho actual del hombre para ser ejercidas, como ocurre con las servidumbres de paso, que son discontinuas.

En el Código Civil español están tratadas bajo el título de servidumbres de luces y vistas en los artículos 580 a 585, prohibiendo igual que el Código Civil argentino abrir huecos o ventanas al propietario medianero sin consentimiento de su vecino, con quien comparte la medianera. En paredes no medianeras y contiguas, también tiene regulación similar a la anteriormente vista, agregando las dimensiones de 30 cm.en cuadro. Otra diferencia es la distancia para abrir ventanas o construir balcones, que en España debe ser de una distancia de dos metros (en Argentina era de tres metros) oblicuamente es igual (60 cm. de distancia). Esta disposición no se aplica si los edificios están separados por la vía pública.

Si alguien en España adquiere un derecho de vistas sobre otro fundo, éste no podrá edificar a menos de tres metros de distancia.

Las servidumbres pueden adquirirse al registrar el título en el Registro de la Propiedad o por prescripción veinteañal. Si la pared es medianera el plazo de prescripción corre desde que se hicieron las ventanas, y si no es medianera, desde que se intimó judicialmente al vecino a no taparlas (para prosperar el vecino no deberá haberlas tapado en 20 años).

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