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Ley 27555 sobre alquileres

Publicado por Hilda

Esta ley del 11 de junio 2020, establece modificaciones a las disposiciones sobre el contrato de locación, establecidas por el Código Civil y Comercial argentino.

Por el artículo 2 se sustituye el artículo 1196, del Código Civil y Comercial, referido a que no podía requerirse al locatario de un inmueble destinado a habitación, un adelanto de la renta por períodos que superen un mes (queda igual) ni depósitos en garantía por el equivalente a un mes de alquiler por cada año contratado (por la nueva ley no puede superar el monto del primer mes de alquiler, y cuando le es reintegrado será al valor del último mes pagado) ni el abono del valor llave (queda igual). La ley 27555 añade la imposibilidad de obligar a firmar pagarés u otro documento que no integre el contrato original.

El artículo 3 de la ley 27555, sustituye al artículo 1198 del Código Civil y Comercial, referido a los plazos de la locación de inmuebles. El artículo citado del CC y C disponía un plazo mínimo de dos años, sin importar su destino. La Ley 27555, lo establece en tres años, salvo que se haya pactado uno mayor.

Con respecto al artículo 1201 del CC y C, disponía que el locador debía conservar la cosa para que sea apta para el uso convenido, y realizar las reparaciones necesarias a su cargo, por defectos de la cosa, hechos suyos o de terceros o caso fortuito. Si al hacer los arreglos, el uso de la cosa sufría un menoscabo por parte del locatario, se debía reducir el monto del alquiler, y en su caso, podía resolverse el contrato. La nueva ley, habla de modo más general, de causas no imputables al locatario, aunque esto se inducía del texto del artículo 1201. Lo que sí añade, es que si el locador se niega a hacer las reparaciones solicitadas y notificadas de modo fehaciente por el inquilino o guarda silencio; transcurridas 24 horas desde la notificación y en caso de urgencia, el locatario puede hacerlas, a cargo del locador. Caso diferente es en el caso de reparaciones no urgentes, donde se le otorga al locador un plazo no inferior a 10 días, desde que fue notificado; y en el caso de que no cumpla, también puede hacerlas el inquilino y cobrar el importe al dueño.

El artículo 7 de la ley agrega un artículo al CC y C que es el 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación, que expresa, con respecto a los gastos que deba asumir el locatario y que sean a cargo del acreedor, que pueden compensarse, previa notificación fehaciente, dando un detalle de ellos, con la renta que deba abonarse.

Sustituye un artículo, el 1209, que daba lugar a diferentes interpretaciones, pues decía que el locatario debía pagar cargas y contribuciones originadas en el destino que él le otorgue a la cosa alquilada, pero no el pago de las que graven la cosa, salvo que se pactara lo contrario. La ley, en su artículo 8 agrega, que no están a cargo del inquilino, tampoco, las expensas comunes extraordinarias. Solo debe abonar los gastos normales y permanentes, sin importar que estén calificados como expensas comunes ordinaras o como extraordinarias.

El artículo 1221, también fue sustituido, por el artículo 9 de la ley, referente a las consecuencias de la resolución anticipada del contrato de alquiler de inmuebles. En el CC y C, debían pasar seis meses de vigencia del contrato para poder tener el locatario la posibilidad de rescindirlo, con notificación fehaciente, y, si lo hacía entre los seis meses y el primer año de contrato debía abonar un mes y medio de alquiler como indemnización. Luego del primer año, la indemnización se reducía a un mes de alquiler. La ley respeta esos plazos y montos, pero, si el locatario notifica fehacientemente al locador, con tres meses de anticipación, luego de transcurridos los seis meses de vigencia contractual, se exime de pagar indemnización alguna, si es un inmueble destinado a vivienda.

Por el artículo 10, se agrega el artículo 1.221 bis, que dispone, referido exclusivamente a los contratos de inmuebles con destino a vivienda, que tanto locador como locatario, pueden convocar fehacientemente a la otra parte, durante los últimos tres meses de vigencia del contrato, para acordar sobre su renovación, en un plazo que no supere los quince días corridos. Si el locador guarda silencio o se niega al acuerdo, puede el locatario resolver el contrato anticipadamente, sin estar sometido a abonar indemnización.

Por el artículo 11 se sustituye el artículo 1222, añadiéndose a la intimación previa requerida de 10 días antes de iniciarse el juicio de desalojo, que el locador no puede negarse a recibir las llaves del inmueble, aunque haya obligaciones pendientes por parte del locatario, sobre las cuales puede reservarse el derecho de accionar judicialmente. Si se niega a recibir las llaves, el inquilino puede hacer una consignación judicial de las mismas, a costa del locador.