Contrato de arrendamiento
Conocido también como contrato de alquiler o de locación (en latín locatio conductio, que significa colocar, y llevar consigo, respectivamente) es un contrato consensual, ya que produce sus efectos a partir del acuerdo de voluntades de las partes, y es bilateral, pues supone obligaciones para ambas partes.
Puede definirse como el acuerdo de voluntades por el cual una de las partes, el locador o arrendador, se obliga a otorgar a la otra, el uso o goce de una cosa, o realizar para ella una obra o prestarle un servicio, mientras la otra parte, el arrendatario, locatario o inquilino, se compromete a pagar a cambio un precio cierto y verdadero en dinero. Este precio se denomina alquiler o arrendamiento.
La capacidad requerida es la común para todos aquellos que tengan la administración de sus bienes, pudiendo arrendarse cosas ajenas, con autorización de su dueño, pero en caso de condominio se necesita el acuerdo de todos los condóminos.
Como puede observarse, a partir de la definición, pueden distinguirse tres clases de contratos de arrendamiento locación:
1. La locación de cosas (locatio conductio rei) que consiste en la entrega de una cosa en calidad de tenencia (o sea que no se transmite la propiedad ni la posesión, pues quien la obtiene, reconoce en otra persona la calidad de propietario) para que quien la recibe use y goce de ella, con fines lícitos, adquiriendo sus frutos ordinarios y sus servidumbres activas, si correspondiera, a cambio de una suma de dinero o alquiler. El alquiler puede consistir por ejemplo, en tomar en uso sillas y mesas, para celebrar una fiesta, por 48 horas, a cambio del pago de una suma de dinero única, o por ejemplo, alquilar un inmueble por dos años, a cambio de pagos mensuales. El contrato subsiste aún cuando el propietario venda la cosa alquilada, o fallezca, y no se rescinde el contrato, aún cuando el propietario necesite la cosa para su uso personal, pues debe respetarse el plazo pactado, que no puede ser superior a 10 años (C.C. argentino). La legislación argentina, establece para las locaciones de inmuebles destinados a vivienda un plazo máximo de dos años y para fines comerciales, de tres años. En España, se establece, que si se hubiera pactado un plazo inferior a cinco años para la locación de viviendas, este plazo se renovará anualmente, hasta cumplir los cinco años, salvo manifestación expresa del inquilino, comunicada al propietario con treinta días de antelación, al vencimiento del contrato o sus prórrogas. Puede pactarse que no se otorgarán dichas prórrogas hasta cumplir cinco años, si el propietario necesitare el inmueble para su vivienda personal. Las cosas que pueden darse en locación son todas, aún las que no estén en el comercio ( salvo por razones de orden público o moral), menos las cosas fungibles, pues debe devolverse al finalizar el contrato la misma cosa o cosas, dadas en arrendamiento, de lo contrario, se trataría de un contrato de mutuo.
Si bien comúnmente se celebra por escrito, por razones de índole probatoria, ésto no es una exigencia legal, pues es un contrato no formal.
El locador debe entregar la cosa, salvo acuerdo en contrario, en buen estado, y mantenerla en esas condiciones, sin impedir su uso y goce pacífico, por parte del inquilino, siendo a su cargo todos los deterioros producidos por caso fortuito o fuerza mayor, o por el desgaste propio del paso del tiempo, o por la calidad de la cosa arrendada. El locatario puede retener la parte del precio correspondiente si el locador se negare, o fuera moroso en arreglar la cosa.
El contrato puede rescindirse por destrucción de la cosa, por incomodidades graves causadas por las reparaciones que deban hacerse en la cosa, o las ocasionadas por propietarios linderos, o por ya no servir al objeto al que estaba destinada.
A su vez, el locatario debe usar la cosa de acuerdo a lo acordado, o si no hubiera nada estipulado, al uso común de ese tipo de cosas, conservándola en buen estado, pagando el precio. Debe comunicar al locador la existencia de usurpadores, y toda acción contra la propiedad, y no puede realizar mejoras en la cosa que alteren su forma, sin previa autorización del dueño. Puede subarrendar la cosa, si no fuese expresamente prohibido. En caso de fallecimiento del arrendatario de un inmueble, podrán continuar con el contrato subrogándose su cónyuge, conviviente, o parientes cercanos, que hubieran convivido con el locatario fallecido. Finalmente debe restituir la cosa, en las condiciones pactadas, al término del plazo establecido.
2. La locación de servicios (locatio conductio operarum) consiste en que una persona a cambio de una suma de dinero pone su fuerza de trabajo a disposición de otra, comprometiéndose a una obligación de hacer, sin garantizar resultados.
3. La locación de obra (locatio conductio operis) es similar al anterior, pero en este caso se garantizan resultados.
