Publicidad de los derechos reales
La existencia de derechos reales constituidos a favor de una persona física o jurídica, necesitan ser conocidos por terceros, pues al ser absolutos y oponibles erga omnes, quien adquiera una propiedad de quien no es su dueño, puede ser afectado por la reivindicación; o si está gravada con un derecho real será sujeto pasivo de la acción del acreedor, aún cuando él no haya contraído la deuda. Ejemplo: si alguien adquiere un bien registrable debe saber que quien se lo vende es su legítimo dueño, para no sufrir luego la reivindicación del verdadero titular; o si una persona adquiere un inmueble hipotecado o un mueble prendado, el acreedor hipotecario o prendario insatisfecho puede demandar judicialmente la venta del bien, aún cuando ya no esté en poder de su deudor originario.
Por supuesto, para que suceda que el tercero sea pasible de ser responsabilizado patrimonialmente con un bien que adquirió de quien no es su dueño o con un gravamen, estas circunstancias debieron ser conocidas por él, para lo cual es indispensable que dicha carga haya sido inscripta en un registro especial, sin que el adquirente pueda alegar en ese caso, no haber pedido el informe pertinente.
Es por ello, que antes de celebrar una operación sobre bienes registrables, se pide un informe al Registro de la Propiedad para conocer el verdadero titular, si éste tiene inhibiciones para disponer de esos bienes, y las cargas que gravan la propiedad. Algo similar ocurre si solicitamos un préstamo, ya que antes de darnos el crédito garantízado con nuestro bien, se hará un estudio de sus títulos para saber si lo afectan gravámenes, ya que los primeros que se constituyan tendrán prioridad de satisfacerse en caso de ejecución por falta de pago.
Si bien la publicidad no fue conocida en el Derecho Romano, y recién la usaron los germanos para los inmuebles en un estadio tardío, es requisito ineludible en el Derecho moderno para la transmisión de bienes inmuebles y algunos muebles de mayor valor y que generan responsabilidad, como automóviles, aeronaves o barcos.
Hay dos sistemas, 1. El que establece que entre las partes el negocio jurídico surte efectos, aún cuando no haya habido publicidad, pero no es oponible a terceros que no tuvieron la oportunidad de conocer la situación (sistema francés, tomado entre otros, por el Derecho argentino). Aquí la inscripción se dice que es declarativa, no hace nacer el derecho, pero sí lo expone al público.
2. El otro sistema es el alemán, donde la publicidad es constitutiva, sin ella no nace ningún negocio ni siquiera inter partes, pero entre ellas se permite la impugnación si se sostiene que el titular inscripto no es el verdadero. En el sistema australiano, que es una variante de este último, también la inscripción es constitutiva, pero además inatacable, tanto por las partes como por terceros. Lo siguen entre otros países, Inglaterra, Nueva Zelanda y Brasil.