Servidumbres
En el Derecho Romano se conocieron como servidumbres, cuyo significado es sumisión, al derecho real por el cual un fundo sirviente (terreno) estaba sometido a otro fundo dominante, ajeno, para un fin útil (servidumbres reales, o entre cosas) y el derecho de una persona sobre un inmueble u otros objetos (servidumbres personales).
Dentro de las reales se distinguían las rústicas, ubicadas en descampados, que comprendían las servidumbres de paso y las de acueducto, y las urbanas como las de apoyo de muro, apoyo de viga, de no edificar a más de cierta altura, etcétera.
Cuando hablamos de fundo dominante en realidad es el más perjudicado, porque, tomando como ejemplo una servidumbre de paso, sería un fundo encerrado, que necesita abrir un camino, para lograr comunicación con el exterior, por lo cual el fundo sirviente debe permitirle que construya esa posibilidad de paso. El derecho del propietario del fundo sirviente se encuentra restringido, por este derecho real que posee el titular del fundo dominante, ya sea en virtud de una disposición testamentaria, establecido por contrato o por imperio de la ley. En las servidumbres reales, al estar gravada la propiedad, la servidumbre la sigue sin importar el cambio del titular del dominio.
También reconocieron la existencia de servidumbres personales (que después desconoció el derecho francés) distinguiendo entre ellas, el usufructo, el uso, la habitación y las operae servorum (uso de animales y esclavos ajenos). Las servidumbres personales terminaban con la muerte de la persona a cuyo favor se habían constituido, y si era personas jurídicas en el plazo máximo de 100 años.
El Código Civil argentino se trata el tema de las servidumbres en el Título XII del Libro III, titulado Derechos Reales. Comprende los artículos 2970 a 3107. Entre sus características principales se destacan:
Clases: Es un derecho real sobre un inmueble ajeno, perpetuo o temporario. Si bien el derecho argentino distingue entre servidumbres reales y personales, no las considera a éstas verdaderas servidumbres. Las reales son las que le brindan un beneficio al inmueble, y si el beneficio es para el titular del inmueble las considera personales. En este último caso se extinguen con la vida de la persona en cuyo beneficio se impusieron y si son personas jurídicas a los 20 años. Al igual que lo explicado en el derecho romano, distingue entre predio dominante y sirviente. Clasifica a las servidumbres en continuas cuando se ejercen sin que el hombre deba realizar alguna actividad, como las servidumbres de vista, o discontinuas que requieren una actividad humana, como las de paso.
También distingue entre servidumbres visibles o aparentes, que son las que se perciben a simple vista, como una puerta, de las no aparentes que implican una abstención por parte del titular del predio sirviente, por ejemplo, no elevar la pared a más de cierta altura. Pueden afectar todo el inmueble o una parte del mismo, como su superficie, su altura o su profundidad. Tienen que poseer un fin útil aunque lo fuera el mero esparcimiento, pero la utilidad puede ser futura. El propio artículo 3001 brinda un ejemplo: llevar agua que aún no se descubrió, pero que se pretende hallar. Por supuesto debe tratarse de inmuebles que se hallen en el comercio.
Modos de constitución: Por contratos onerosos o gratuitos translativos de la propiedad, por testamento y por el destino del padre de familia (dispuesto por el propietario de dos o más predios, entre ellos) y puede estar sujeta a condición o a plazo. Si se constituyen por título oneroso, son regidas por las formalidades de la venta, y si son a título gratuito, por las de las donaciones y testamentos. Son indivisibles, o sea que no pueden ser adquiridas ni perdidas por partes. Las continuas y aparentes se obtienen por título, o por la posesión por un lapso de 20 años. Las continuas pero no aparentes y las discontinuas, no pueden adquirirse por el transcurso del tiempo, necesitan títulos constitutivos.
Capacidad requerida para dar o constituir servidumbres: las que se necesitan para constituir un derecho de usufructo. Al igual que en el derecho romano la obligación del titular del inmueble sirviente consiste en tolerar una actividad del titular del fundo dominante o en un no hacer, pero nunca puede imponerse al titular del fundo sirviente un hacer. Deben circunscribirse en su ejercicio a las necesidades de la heredad dominante, y para el uso convenido.
En caso de que el domino se halle desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, cada uno de ellos puede constituir servidumbre en su contra sin afectar los derechos del otro, por lo tanto el usufructuario solo puede constituir servidumbre durante la vigencia de su usufructo, y si el propietario constituye servidumbre durante la existencia del usufructo el usufructuario no está obligado a respetarla. En caso de condominio todos los condóminos deben estar de acuerdo en su constitución, salvo que en la partición le corresponda esa heredad al condómino que constituyó la servidumbre. Pueden establecerse servidumbres sucesivas sobre una heredad mientras las últimas no perjudiquen a las anteriores.
Formas de extinción: Las servidumbres se extinguen por rescisión; por nulidad del título; por vencimiento del plazo; por cumplimiento de la condición resolutoria; por la renuncia expresa o tácita del propietario de la heredad dominante, o de la persona a cuyo favor se instituyó; cuando no presenta utilidad para la heredad dominante; por ser imposible su ejercicio, salvo que esa imposibilidad sea causada por alguno de los propietarios de las heredades, dominante o sirviente, o por obra de un tercero, sin derecho. También se extinguen por confusión, cuando se reúnen en una misma persona las calidades de propietario del fundo dominante y sirviente, o si la persona a cuyo favor se constituyera llega a ser propietaria de ese bien. Otra causa de extinción es el no uso por 10 años.
Las servidumbres en particular analizadas por el Código Civil argentino, son: 1. Las de tránsito, que le permite a quien ha quedado encerrado en su heredad, abrir un camino sobre las heredades que le obstruyen la comunicación con el camino público, pagándoles el valor del terreno usado y los perjuicios ocasionados. 2. La de acueducto, para obtener agua una heredad que no la posee, o la tiene pero en forma insuficiente. 3. Las de recibir agua de los predios ajenos, que cosiste en recibir las aguas de los techos ajenos. 4. La de sacar agua. Esta servidumbre en caso de duda se presume personal, y consiste en extraer agua de fuentes, aljibes o pozos de inmuebles ajenos, pasando para extraer el agua. Es discontinua y no aparente.
El Código de México trata este tema en los artículos 1057 a 1134. Distingue entre las servidumbres impuestas por la ley, las de desagüe, acueducto y de paso, y luego trata de las voluntarias, que son facultad de los particulares mientras no sean ilegales ni perjudiquen a terceros.