Contrato de hipoteca
Es un contrato real de garantía, o sea un acuerdo entre acreedor y deudor que le permite al acreedor asegurarse el cobro de su crédito, tomando posesión de uno o varios bienes determinados del deudor, para cobrarse del importe de su venta, en caso de que éste no cumpla la obligación principal. Por ejemplo, si una persona compra una propiedad inmueble en cuotas, y coloca esa misma propiedad en garantía hipotecaria, y luego no cumple el pago de las cuotas, esa propiedad podrá ser rematada para que el acreedor pueda cobrar el monto de su crédito. Mientras tanto, si el deudor paga las cuotas, podrá usar y gozar sin problemas del inmueble adquirido.
Surgió en la antigua Roma, como evolución del contrato de prenda. La prenda se aplicaba tanto a bienes muebles como inmuebles (actualmente se aplica a bienes muebles) pero requería el traspaso de la posesión del bien al acreedor, lo que se dificultaba en el caso de bienes que el deudor necesitara para su trabajo. Por ejemplo, en los arrendamientos de fundos (terrenos) rurales, si los bienes dados en garantía eran los instrumentos de labranza, y el deudor debía entregarlos a su acreedor, no tenía luego como pagar el arriendo, ya que a esas herramientas las necesitaba para trabajar. Por esa razón surgió la hipoteca, que permitió al deudor conservar en su poder los bienes (muebles o inmuebles) dados en garantía de una deuda, de los que solo tomaría posesión el acreedor si el deudor no cumplía con la prestación debida. En este caso, primero se le concedió a los acreedores un interdicto de adquirir (orden del magistrado para proteger la posesión) que les permitía apoderarse de los bienes dados en garantía por el deudor remiso. Pero los interdictos solo tenían valor entre las partes, por lo tanto si el deudor había enajenado el bien, el acreedor no podía recuperar el bien si estuviera en poder de un tercero de buena fe. Así fue que para completar la protección se le otorgó al acreedor una acción, la serviana o hipotecaria, que como todas las acciones tienen efecto erga omnes, o sea contra todos, pudiendo tomar el bien, en poder de quien se encuentre.
En caso de ser varios los acreedores hipotecarios, ya que con un mismo bien podía garantizarse varias deudas, cobraban del producido de la venta pública del bien, los acreedores hipotecarios, en el orden temporal en que habían celebrado sus respectivas hipotecas (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Los acreedores quirografarios, o sea sin garantía, cobraban solo en caso de existir excedente.
Actualmente la hipoteca es muy similar a lo explicado. El Código Civil argentino trata el tema en el título XIV del Libro III (arts. 3108 a 3203). Se constituyen por contrato, o sea por acuerdo entre acreedor y deudor. El objeto son solo bienes inmuebles, de propiedad del deudor o de un tercero, que garantizan una deuda dineraria, que es la obligación principal, más los gastos, daños e intereses que se sumen a causa de la inejecución del deudor.
Si bien las cosas hipotecadas son indivisibles, cuando el bien puede fraccionarse en lotes o si son bienes separados, puede el Juez, sin lesionar los intereses del acreedor, vender los lotes por separado, cancelando parcialmente la deuda. Si son varios los inmuebles afectados a la garantía, el acreedor podrá mandar ejecutar todos ellos o alguno, salvo que el Juez establezca un orden por causa fundada.
La hipoteca es un contrato unilateral, que genera obligaciones solo para el deudor hipotecario; y formal. Debe hacerse por escritura pública, que contenga todos los datos del acreedor y deudor, los datos de la obligación principal, los datos del inmueble dado en garantía, y la cantidad cierta del monto adeudado. Tiene efectos contra terceros, a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad, con efecto retroactivo al día de su constitución, siempre que la inscripción se haya realizado dentro de los seis días del otorgamiento de la escritura hipotecaria. El orden de prelación en el cobro de los créditos por parte de los acreedores es igual que en el derecho romano por orden de inscripción pero se establece la salvedad, de que de común acuerdo entre deudor y acreedor, el primero, se reserve el derecho de inscribir con posterioridad una hipoteca de grado preferente, especificando su monto. Los efectos de la inscripción duran veinte años, si ates no se pide su levantamiento por la cancelación de la deuda principal, o el remate del bien, o se pide su renovación antes del vencimiento. La hipoteca también termina por la renuncia del acreedor constando ésta en escritura pública.
El deudor continúa en la posesión del bien, ejerciendo sobre él todos los derechos de uso y goce, pero no puede deteriorarlo ni enajenarlo. Si el bien fuera deteriorado por el deudor de modo de comprometer los créditos garantizados, los acreedores podrán demandar el depósito de los importes menoscabados o pedir un suplemento de la hipoteca original. Si el deudor enajenara el bien, el acreedor puede perseguirlo incluso si se hayan en poder de terceros de buena fe, pero no así si lo que se enajenó fueran cosas muebles accesorias del inmueble. En este caso se siguen las reglas del deterioro.
