Derecho de uso
El jurista romano Ulpiano definió el uso como el poder de usar la cosa ajena pero no el de percibir sus frutos. Esta poca utilidad que representaba esta servidumbre personal que implicaba un derecho demasiado restringido sobre la cosa ajena, se fue atemperando, posibilitando que se usaran los frutos, como en el usufructo, pero con el límite de la necesidad del usuario y su familia. Así se le permitió alquilar la vivienda en uso, siempre que él compartiera esa vivienda con los inquilinos, o tomar algo de la leche (lo necesario para él y su familia) que le aportara el uso de ganado vacuno. En Roma se diferenciaba este derecho del de habitación, ya que el habitador de un inmueble destinado a vivienda, a diferencia el usuario, podía darlo en alquiler sin necesidad de vivir allí.
En el Derecho argentino, está legislado este derecho real personalísimo, en el título XI, del Libro III, comprendiendo los artículos 2948 a 2639, bajo el título “Del uso y la habitación”. No se aleja demasiado del concepto romano aunque la nota al artículo 2948, dice que en Roma era más limitado. Lo define como la facultad de servirse de la cosa ajena, no fungible, conservando su sustancia, en forma independiente de la posesión de una heredad, sirviéndose de los frutos según su necesidad y las de su familia, comprendiendo en ella a su mujer e hijos, los que vivan con él, y a los que les deba la prestación alimentaria.
En cuanto a la habitación la considera como una especie del género uso, que consiste en la utilización de una casa ajena para vivir en ella, impidiéndose la posibilidad de alquilarla. Si no fuere contrario a su destino, puede usarla también para su comercio o industria. Debe pagar el habitador los gastos conservatorios y las cargas y contribuciones, salvo que ocupare una parte, en cuyo caso pagará proporcionalmente. Si fuere un fundo no destinado a vivienda, sí puede alquilarlo.
Se le aplican las normas del usufructo, salvo que el uso no puede establecerse por las leyes. Posee las acciones posesorias del usufructo y una acción real contra el propietario y terceros. Las necesidades del usuario y su familia serán adecuadas a las circunstancias de salud, hábitos y lugar de residencia, no comprendiendo las relativas a su industria o a su actividad comercial.
Además, es importante mencionar que el derecho de uso puede ser temporal o perpetuo, según lo establecido en el contrato o en la ley. En el caso de ser temporal, el derecho de uso terminará una vez transcurrido el plazo estipulado. En el caso de ser perpetuo, el derecho de uso se mantendrá mientras el usuario y su familia tengan necesidad de la cosa.
Puede ser que la cosa dada en uso quede en poder del propietario, y el usuario solo pueda reclamar los frutos para satisfacer sus necesidades y las de su familia, y puede ser que la habitación se limite a un sector de la vivienda. Si tuviera el usuario la posesión de la cosa o habitare toda la vivienda debe dar fianzas y hacer inventario, de lo contrario no necesitará ninguna de ambas medidas precautorias.
Puede gozar de todos los frutos naturales que el fundo produzca, si tiene derecho de uso sobre ellos, con preferencia al propietario y al usufructuario, salvo que sean producto del trabajo del propietario o del usufructuario, en cuyo caso deberá abonar los gastos de producción, para poder usar los frutos.
Se distingue el uso a título gratuito del oneroso. Si es a título gratuito no puede ceder ni locar su derecho de uso, lo que puede hacer, si es a título oneroso. El uso de los frutos es inembargable por los acreedores del usuario, si son alimenticios.
El uso de animales para el trabajo era considerado por los romanos como una servidumbre diferente, llamada operae servorum, que comprendía también el uso de esclavos ajenos. En el Derecho argentino el uso de animales ajenos, comprende el derecho de uso, de aprovechar de sus crías, de la lana y de la leche, y de emplearlos en el trabajo.
El Código Civil de México regula el derecho de uso y habitación en sus artículos 1049 a 1056. Los define en forma similar al derecho argentino, aplicando también supletoriamente las normas del usufructo. Se establece el uso con la finalidad de recibir los frutos de la cosa ajena, hasta el límite de la necesidad del usuario y de su familia, estableciendo que la habitación es el derecho de uso y goce gratuito de una vivienda, en los límites de la necesidad del usuario y su familia, sin poder alquilarla. Tampoco puede enajenar ni gravar su derecho de uso, el que es inembargable. Con respecto al ganado, la norma se manifiesta en favor del goce de las crías, la leche y la lana, hasta el límite de la necesidad. Agrega el artículo 1056, que si los frutos que le correspondan al propietario, como excedente de las necesidades del usuario no alcanzaran a satisfacer los gastos y las cargas, ese excedente será satisfecho por el usuario o el habitador.
En el contexto internacional, la regulación del derecho de uso y habitación puede variar significativamente de un país a otro. Sin embargo, en general, se mantiene la idea central de que el derecho de uso es un derecho real que permite al usuario utilizar una cosa ajena y disfrutar de sus frutos, dentro de los límites de su necesidad y la de su familia. Este derecho, aunque limitado, es fundamental para garantizar la subsistencia y el bienestar de las personas que dependen de él.
