Derecho real de habitación

El derecho real de habitación fue un derecho que existió ya en el antiguo Derecho Romano, como una restricción al dominio, en forma de servidumbre personal, para remediar de alguna manera la escasez de viviendas generada por el crecimiento de la Roma conquistadora. La única obligación del habitador era no deteriorar la vivienda y devolverla en buen estado cuando termine la servidumbre, para lo cual se le exigía caución (garantía).

La “habitatio” le concedía a una persona la facultad de habitar una vivienda ajena gratuitamente. No fue una figura precisa, ya que fue confundida con otras servidumbres, como a de usufructo o de uso, y algunos autores inclusive llegaron a negar que se tratara de un derecho real, afirmando que le daba al habitador un derecho de crédito o personal contra el dueño. Justiniano le adjudicó el status de derecho real autónomo.

A diferencia del uso, el habitador podía alquilar la vivienda en todo o en parte (el usuario podía alquilar alguna parte, pero debía seguir viviendo allí). No se extinguía, a diferencia del uso, ni por la falta de uso ni por “capitis deminutio”. Era un derecho inalienable.

No figuró en el Código de Napoleón y sus ideas liberales. Actualmente, el Código Civil argentino, trata del derecho de habitación juntamente con el de uso en el título XI del Libro Tercero que se refiere a los derechos reales, en los artículos 2948 a 2969. El artículo 2948 considera a la habitación como una especie de uso, ya que este último es definido como la facultad de servirse de una cosa ajena, sin necesidad de poseerla, para conservarla o servirse de los frutos que le sean necesarios para él y su familia, aclarando en el párrafo siguiente que será habitación, si el objeto es morar en una casa ajena.