Anticresis

Es un derecho real de garantía, o sea, que establece por acuerdo entre las partes una relación directa entre el acreedor y un inmueble de propiedad del deudor, que pasa a su posesión, quedando en ese momento perfeccionado el acuerdo, mientras dure la relación obligacional de la deuda principal.

Los frutos del inmueble deben ser imputados por el acreedor a los intereses adeudados, primero, si éstos estuvieran fijados, y si excedieran, al capital, o todos los frutos al capital si la deuda principal no devengara intereses. Los frutos a los que se refiere son los productos que puedan sembrarse y luego cosecharse en un terreno, por parte del mismo acreedor, o los alquileres que el acreedor se ahorra habitando el inmueble edificado, o las rentas que perciba por darlo a un tercero en alquiler. No puede el acreedor cambiar el destino del inmueble, sin consentimiento del propietario (por ejemplo, convertir un campo de siembra en uno de pastoreo) y debe conservarlo en buen estado, pudiendo cobrarse los gastos conservatorios entre los que se incluyen las cargas impositivas, de los frutos obtenidos, o del propio deudor si no alcanzaran. Los gastos en mejoras deben ser reembolsados por el deudor, en cuanto hayan producido un aumento en el valor del inmueble.

Además, es importante mencionar que la anticresis es una figura jurídica que puede ser muy útil en situaciones de crisis económica o en casos en los que el deudor no tiene liquidez inmediata para pagar su deuda. De esta manera, el deudor puede seguir siendo propietario de su inmueble y al mismo tiempo garantizar el pago de su deuda. Sin embargo, es fundamental que ambas partes estén bien asesoradas legalmente para evitar posibles conflictos o malentendidos.

Existe por lo tanto una desmembración del dominio. Por un lado el deudor continúa siendo propietario del inmueble, pero pierde con respecto a éste su uso y goce, que pasan a poder del acreedor hasta la total cancelación de la deuda. En ciertos aspectos es muy similar a la prenda, pero ésta recae sobre bienes muebles, y el acreedor prendario solo la guarda en garantía de su crédito, sin valerse de sus frutos. Con relación a la hipoteca, ambos contratos tienen por objeto inmuebles, pero en la hipoteca la propiedad y el uso y el goce quedan en poder del deudor, mientras la deuda no resulte incumplida.

En la nota al artículo 3239, del Código Civil argentino, Vélez Sársfield, cita a Troplong y al Juez Camoully, como representantes de quienes niegan que la anticresis sea un derecho real por recaer solo sobre los frutos, y no sobre el inmueble. Vélez Sársfield niega esta postura, por entender que los frutos forman parte del inmueble mismo.

Para constituir un anticresis es necesario ser propietario, y no mero administrador del inmueble. El usufructuario puede constituirlo sobre su derecho de ususfructo.

Si el deudor no abona el crédito en tiempo y forma, el acreedor puede pedir el remate judicial del bien, cobrando con preferencia a los acreedores hipotecarios de fecha posterior a su anticresis, y por supuesto, a los quirografarios (acreedores sin garantía). Si la deuda es cancelada, el acreedor debe devolver el inmueble dado en anticresis.

La anticresis está regulada en C.C y C en los artículos 2212 a 2218. Es esencial que tanto el deudor como el acreedor estén plenamente conscientes de sus derechos y obligaciones bajo este acuerdo. Para ello, se recomienda siempre contar con la asesoría de un abogado experimentado en derecho inmobiliario y financiero.