Boleto de compra venta
En los contratos de compra venta de inmuebles existe la necesidad, para que se perfeccionen, y se concrete la transmisión del dominio, que el contrato se realice por escritura pública.
Como entre el acuerdo de voluntades y la escritura suele transcurrir un cierto período de tiempo, es frecuente que las partes celebren un contrato privado llamado boleto de compra venta, cuyo alcance está regulado por los arts. 1185 y ss. Del Código Civil argentino.
Se establece que aquellos contratos que deben ser realizados en escritura pública, y se hacen por instrumento privado con firma de los intervinientes, o como acuerdo para que sea reducido a escritura pública, no valen como equivalentes a la escritura, o sea que ésta debe otorgarse para perfeccionar el contrato, pero valen sin embargo, como compromiso de otorgar la escritura pública. Por lo tanto, quien firma un boleto de compra venta, y se niegue a otorgar la correspondiente escritura, puede ser obligado por un Juez, ya que se obligó a un hacer, cuando se lo demande en un proceso por escrituración. En caso de negativa, puede condenarse a la resolución del contrato con el pago de daños e intereses.
Es incluso oponible en caso de quiebra o concurso del vendedor cuando el adquirente de buena fe y poseedor de un boleto de compra venta de inmuebles haya abonado el 25 % de precio total, en cuyo caso, el Juez podrá disponer que se otorgue la escritura correspondiente. El art. 150 de la ley de concursos 19.551, aclara que se trata solo de inmuebles destinados a vivienda.
Es entonces, el boleto de compra venta de inmuebles una promesa bilateral donde hay obligaciones recíprocas: el vendedor se compromete a vender, entregando la propiedad, y el comprador a comprar, abonando el precio. Por lo general en el boleto, se abona una parte del precio total, que será completado en el acto de escrituración.
Zago opina que no es un verdadero contrato de compra venta, sino un ante contrato o contrato preliminar, sin embargo la mayoría de la doctrina acepta que es un contrato genuino de compra venta, y así fue entendido por la jurisprudencia en el fallo plenario “Cazes de Francino Amalia c/ Rodríguez Conde Manuel s/ Escrituración”.
Morello también sostiene esta última postura, al sostener que el negocio declarativo se agota en el boleto de compra venta, que es perfectamente obligatorio, y ya ha quedado concluido en cuanto al acuerdo y a sus cláusulas, faltando solamente un acto formal complementario, que es la escritura pública. Esta opinión también es compartida por Salvat.
