Es un contrato comercial y de adhesión (no le es permitido al cliente cambiar las condiciones contractuales) muy difundido, pues permite a las personas poder vacacionar en diferentes lugares adquiriendo un solo apartamento, pero esa “propiedad” que adquiere no tiene los efectos de una compra venta común, sino que adquiere un derecho de uso y goce en períodos preestablecidos, con la facultad de intercambiar con otros usuarios sus lugares de destino. Esa misma cosa es adquirida por otros usuarios en otros períodos de tiempo.

Solo en Grecia, Francia, España y Portugal está legislado como contrato nominado. Colombia, por la ley 5022 del año 1996 define al tiempo compartido como la facultad de uso y disfrute con fines turísticos de un alojamiento amoblado, añadiendo: integrado a un desarrollo inmobiliario. Este uso y goce se efectúa no ininterrumpidamente sino a intervalos, y en períodos establecidos contractualmente, ya determinados o susceptibles de determinarse. Comprende además el uso de partes comunes (instalaciones y servicios). A cambio debe abonarse una suma de dinero cierta, abonada por adelantado en uno o más plazos, y un arancel por cada intercambio de destino.

Los plazos de uso pueden estar determinados en el contrato en forma fija, mencionando específicamente cuales son los períodos del año en que se va a usar (por ejemplo primera y segunda semanas de febrero) o pueden estos períodos ser variables o flotantes, determinándose solo de ante mano las temporadas de uso (por ejemplo en verano) o combinarse ambos sistemas. En los casos de variabilidad de los plazos, las disponibilidades deberán estar sujetos a la demanda. Cuando están determinadas las fechas de uso o son determinables se considera para la ley colombiana, que existe sobre ese espacio un derecho real, si no hay precisión en los tiempos de uso, se considera derecho personal.

Si bien no se exigen requisitos de forma es necesario hacerlo por escrito, para poder probar sus cláusulas.

Como todo contrato oneroso, el contrato de tiempo compartido supone dos partes que se ponen de acuerdo para hacerse prestaciones y contraprestaciones recíprocas. Una de estas partes (el desarrollista) se compromete a entregar a la otra el uso y goce de una vivienda amueblada en períodos del año predeterminados, permitiéndoseles el goce además de espacios comunes y recibir servicios accesorios, administrando el complejo turístico. La otra parte deberá abonar un precio en dinero por la unidad habitacional y cuotas para gastos de conservación y mantenimiento edilicio.

En la Argentina, donde aún no hay regulación específica, su plazo máximo es de 99 años y el tema solo está tratado en el proyecto unificado de Código Civil y Comercial (art. 2029) donde se habla del uso y goce de un conjunto de cosas, en forma sucesiva o alternada por períodos prefijados. Establece que legalmente puede constituirse como derechos personales, o como condominio con indivisión forzosa. En este caso debe hacerse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Como vemos su naturaleza jurídica, o sea, que clase de contrato es, aún no está resuelto, pues se discute si confiere derechos reales o personales sobre la cosa compartida en períodos sucesivos. Si bien se asemeja a un contrato de arrendamiento, es por tiempo mucho más prolongado, y el uso y goce es por determinados períodos. También se parece a la compra venta pero lo que se adquiere es un derecho de uso y goce, y además la compra venta no tiene límite temporal. En Francia, se considera al que contrata como asociado de la unidad habitacional, en Grecia se habla de arrendamiento, y en Portugal se lo califica de derecho de habitación periódica.

En Argentina al no haber legislación al respecto se usa generalmente, para celebrar el contrato el modelo de usufructo de tiempo compartido, donde la propiedad se halla desmembrada entre la empresa que mantiene la nuda propiedad, y el usufructuario que recibe el uso y goce de la misma por el tiempo establecido y en los períodos pactados.

Al tratarse de un contrato de adhesión es frecuente que se utilicen cláusulas abusivas. Frente a ellas, la en Argentina los usuarios están amparados por la Ley de Defensa del Consumidor.

En octubre de 1984 se fundó la Cámara Argentina de Tiempo Compartido, una entidad sin fines de lucro, que reúne a todos aquellos que trabajan en esta modalidad contractual, la que ha adoptado un Código de Ética, para que la actividad tenga una buena imagen en el mercado.